Il fallimento immobiliare n. 2 è iniziato

Il mercato immobiliare negli Stati Uniti ha registrato un calo, e in alcuni grandi mercati in modo drammatico. Altri mercati restano leggermente indietro.

È così che è andata durante l'ultima crisi immobiliare, che ora chiamo Housing Bust #1. Durante l'Housing Bust #1, Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas, ecc. erano un po' più avanti; altri posti, come San Francisco, erano un po' indietro. Nel 2007, gli abitanti di San Francisco pensavano che sarebbero stati risparmiati dal crollo immobiliare che vedevano svolgersi in tutto il paese. E poi arrivò a San Francisco con una vendetta.

Questa volta, San Francisco e la Silicon Valley, e l’intera area della Baia di San Francisco, sono in prima linea, insieme a Boise, Seattle e alcuni altri. Nella zona della Baia di San Francisco, durante i primi 10 mesi di questo crollo immobiliare, Housing Bust #2, il prezzo medio delle case è crollato più velocemente di quanto non sia avvenuto durante i primi 10 mesi di Housing Bust #1. Questo è ciò che stiamo guardando. Entrerò nei dettagli tra un attimo.

Negli Stati Uniti, le vendite di case sono crollate mese dopo mese da quando i tassi ipotecari hanno iniziato a salire un anno fa. A gennaio, negli Stati Uniti, le vendite totali di case sono crollate del 37% rispetto a gennaio dello scorso anno. Le vendite sono crollate in tutte le regioni, ma il crollo peggiore è avvenuto in Occidente, del 42% su base annua, e il meno grave, se posso permettermi, nel Midwest, del 33%. Questo sta accadendo ovunque.

Il prezzo medio di tutte le tipologie di case negli Stati Uniti a gennaio è sceso per il settimo mese consecutivo, scendendo di oltre il 13% rispetto al picco di giugno. Parte del calo è stagionale, altre no.

Questo calo ha ridotto il guadagno su base annua ad appena l’1,3%. A questo ritmo, assisteremo a un calo dei prezzi anno su anno a febbraio o marzo, che sarebbe il primo calo dei prezzi anno su anno negli Stati Uniti dal crollo immobiliare 1.

Le quotazioni attive sono aumentate di quasi il 70% rispetto a un anno fa, anche se rispetto agli standard storici sono ancora basse. Molti venditori sono seduti sulle loro proprietà sfitte e le tengono fuori dal mercato, e le stanno inserendo nel mercato degli affitti o stanno cercando di farcela come affitti per le vacanze. E tutti sperano che “anche questo passi”.

“Passerà anche questa” – questo è il tasso dei mutui. Il tasso medio dei mutui fissi a 30 anni è andato oltre il 7% alla fine dello scorso anno, poi a gennaio è sceso, scendendo fino al 6%, e l’intero settore ha tirato un sospiro di sollievo. Ciò si basava sulla fervida speranza che l’inflazione svanisse e che la Federal Reserve tagliasse presto i tassi di interesse e ponesse fine a tutto questo incubo.

Ma all’inizio di febbraio ci si è resi conto che l’inflazione non stava semplicemente scomparendo. I dati sull'inflazione di venerdì hanno confermato che l'inflazione si sta riaccelerando e che il processo di riaccelerazione è già iniziato a dicembre. I prezzi di alcuni beni sono scesi, ma l’inflazione dei servizi è salita ai livelli più alti degli ultimi quattro decenni. I servizi rappresentano quasi i due terzi di ciò su cui i consumatori spendono i loro soldi. È molto difficile eliminare l’inflazione dai servizi. La Federal Reserve sarà impegnata a gestire questa situazione, il che significa tassi più alti per un periodo più lungo.

E i tassi ipotecari sono balzati ancora e venerdì sono tornati al 6,9% circa, secondo la misurazione quotidiana del Mortgage News Daily. Solo un pelo al di sotto del magico 7%.

E i potenziali venditori sono ancora seduti sulle loro proprietà sfitte, pensando: e anche questo passerà.

Quindi quante case libere ci sono? Il Census Bureau ne tiene traccia. Nel quarto trimestre dello scorso anno c’erano quasi 15 milioni di unità abitative sfitte, ovvero case unifamiliari, condomini e appartamenti in affitto. Si tratta di oltre il 10% del patrimonio immobiliare totale.

Nel 2022 il numero delle unità abitative totali è aumentato di oltre 1,3 milioni. Se ogni unità abitativa viene occupata in media da 2,5 persone, si tratta di 3,3 milioni di alloggi in più rispetto all'anno precedente. La popolazione degli Stati Uniti non è cresciuta così velocemente nel 2022.

Ok, quindi ora ci sono quasi 15 milioni di unità abitative sfitte. Di questi, 11 milioni erano vacanti tutto l'anno. Alcuni degli 11 milioni erano in fase di ristrutturazione per essere affittati, altri erano in vendita, e questo è l'inventario che effettivamente vediamo, e ci sono altri motivi per cui le case erano sfitte.